MUNICÍPIO DE RIO GRANDE/RS DEBATE REFORMA URBANA

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Foto: Visão de Rio Grande/RS, por Sandro Miranda

 

Por: Sandro Ari Andrade de Miranda

Na última quinta-feira, dia 06 de novembro, o Município de Rio Grande realizou audiência pública para apresentar a proposta local de combate à especulação imobiliária através do uso compulsório de imóveis.

Neste primeiro momento os alvos são as glebas e terrenos com mais de 500 m² localizados nas áreas urbanas de uso intensivo, conforme desenho aprovado pelo Conselho do Plano Diretor e pela referida audiência pública.

De acordo com a proposta do Município, que será remetida à Câmara de Vereadores, os proprietários dos referidos imóveis terão o prazo de 2 anos para o parcelamento ou edificação dos terrenos, o que não ocorrendo resultará na aplicação sucessiva do IPTU progressivo no tempo por cinco anos e na desapropriação com a utilização de títulos da dívida pública. Obviamente, se o imóvel receber a destinação adequada, estes prazos serão suspensos.

Trata-se de mais uma medida que visa combater um problema crônico da cidade que é a especulação imobiliária. Conforme estudo realizado por pesquisadores do Instituto e Ciências Econômicas, Administrativas e Contábeis da Universidade Federal do Rio Grande (FURG), e publicado pela Fundação Estadual de Economia e Estatística do Rio Grande do Sul (FEEE/RS), a variação do preço dos imóveis entre 2006 (marco de implantação do Polo Naval) e 2013, foi de 500% [1]. Entre 2001 e 2006 essa variação nunca superou 70%.

Existem vários fatores para a alta neste indicador, como o crescimento da atividade econômica e, em consequência, da demanda. Contudo, o principal fator a elevação dos preços é a retenção especulativa de imóveis. Apesar da grande oferta de crédito pelo Programa Minha Casa Minha Vida, ainda existem muitos loteamentos e unidades habitacionais irregulares na cidade.

Outro dado importante, levantado pela Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária, foi o aumento do número de imóveis ociosos no centro da cidade no mesmo período, região onde a variação foi de preços dos imóveis foi ao patamar absurdo de 596% [2].

Mas não serão todos os imóveis que serão afetados pela proposta de uso compulsório. A Minuta da Lei apresenta uma série de ressalvas, protegendo atividades econômicas, bens ambientais e culturais, e direitos fundamentais dos cidadãos, incluindo os imóveis que atendem a listagem abaixo:
a) situados em área de especial de proteção ambiental ou de preservação ambiental, inclusive áreas verdes do Município;
b) destinados ou utilizados por equipamentos urbanos e serviços de interesse público;
c) cujo índice de aproveitamento ou a taxa de ocupação estejam limitados para a proteção do patrimônio cultural imobiliário ou arqueológico;
d) pertencentes ou de responsabilidade de pessoas com renda familiar comprovada inferior a cinco salários mínimos;
e) pertencentes ao proprietário de um único imóvel na cidade de Rio Grande, e que seja utilizado para finalidade residencial própria;
f) que abriguem atividades comerciais regularmente licenciadas pelo Município;
g) que abriguem templos religiosos ou sedes de associações civis ou representativas;
h) utilizados como postos de abastecimento de veículos.

Para enfrentar o problema histórico da irregularidade urbana, que atinge aproximadamente 67% dos imóveis edificados na cidade, o Poder Executivo já encaminhou outro projeto de Lei à Câmara que prevê a regularização de imóveis com até 2 pavimentos, além da criação do Fundo Municipal de Sustentabilidade Urbana.

A iniciativa é interessante, pois foge do paradigma adotado normalmente adotado nestes casos, ao limitar as regularizações pelo índice de aproveitamento (uma vez e meia o tamanho do terreno), e pela volumetria dos imóveis potencialmente regularizáveis, beneficiando exatamente os grupos que não tiveram acesso às Leis desse tipo criadas depois da publicação do Plano Diretor local, em 2008.

Outro ponto de destaque é a isenção de medidas compensatórias pecuniárias para as construções com área total inferior a 70 m², beneficiando os moradores mais pobres da cidade. Nas demais hipóteses há um escalonamento de responsabilidades, que são abrandadas no primeiro ano de vigência da proposta de Lei.

São duas iniciativas importantes para fortalecer Reforma Urbana num Município cuja população cresceu 30% em apenas 8 anos, e que deveriam ser estudados e utilizados em cidades com os mesmos problemas urbanos, na medida em que estão em perfeita consonância com o Estatuto das Cidades.

É importante ressaltar que todas as cidades são organismos vivos, ecossistemas próprios, e sua gestão não pode ficar exclusivamente centrada no formalismo dos Planos Diretores, motivo pelo qual a adoção dos instrumentos de gestão urbano admitidos em Lei, e a participação social na construção do modelo de desenvolvimento local, são essenciais.

 

___________________________________________

[1] DA SILVA, Rogério Piva; GONÇALVES, Rodrigo da Rocha. O Polo Naval e os Preços dos Imóveis na Cidade do Rio Grande. Disponível em: http://www.fee.rs.gov.br/wp-content/uploads/2014/05/201405267eeg-mesa23-polonavalprecosimoveis.pdf. Acesso em 11 de novembro de 2014.

[2] Idem.

 

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